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El mercado inmobiliario se ha disparado en Barcelona y Madrid desde las Elecciones Municipales de 2015

Publicado por Marlon en 25 May, 2017
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Lo impensable ha pasado. Hace hoy justo dos años, cuando Ahora Madrid y Barcelona en Comú se hicieron con el poder político en las dos principales ciudades españolas tras las Elecciones Municipales de 2015, nadie se imaginaba que el precio de la vivienda viviría incrementos de dos dígitos en ambos mercados. Tanto Manuela Carmena como Ada Colau abogaban en sus programas por hacer más accesible la vivienda, pero ha sucedido justo lo contrario.

Barcelona y Madrid se han convertido en los dos grandes motores del nuevo auge del mercado inmobiliario apoyado en el crecimiento económico y la mejora del empleo. Según datos de idealistalos alquileres en la Ciudad Condal se han disparado un 37,2% desde mayo de 2015 y el precio de venta ha crecido un 25,22%, sin que de momento las políticas públicas hayan conseguido frenar este rally alcista en los precios.

En el caso de Madrid, la evolución en el mercado del alquiler es muy similar, con una subida en dos años del 26,3%. La buena noticia llega con el precio de venta: a diferencia de la importante subida de Barcelona, Madrid apenas ha tenido un incremento del 3,8%.

Fuera de las dos grandes capitales españolas, únicamente Palma ha registrado unos ritmos de encarecimiento similares. Los alquileres han subido casi un 29% en la ciudad balear, mientras que el precio de venta se ha incrementado en un 15,6% desde los comicios. Desde 2015 el gobierno local está regido por una coalición PSOE y Podemos.

Estos incrementos sufridos por los inmuebles en los tres mercados más calientes de la vivienda en España contrastan con el encarecimiento general de la vida: el Instituto Nacional de Estadística (INE) cifra en apenas un 1% el crecimiento del IPC, que mide la variación de los precios de los principales bienes y servicios, desde mayo de 2015.

Barcelona quiere limitar los alquileres

La Ciudad Condal es la ciudad que encabeza todas las subidas de precios. El actual Gobierno municipal, un equipo marcado significativamente por la lucha por una vivienda digna, ha tomado la problemática habitacional como el eje de todas sus actuaciones políticas.

En estos dos años, Ada Colau ha centrado sus esfuerzos en luchar contra la escalada de precios (sin mucho éxito a la vista de los datos), sobre todo en el alquiler, buscando fórmulas para aumentar el parque de vivienda pública, que actualmente apenas supone el 1% del total del mercado. A día de hoy la mayor parte de estas casas provienen de acuerdos con entidades bancarias, aunque uno de los principales objetivos de Colau es volver a construir, tal y como prometió en su programa electoral.

En total, el Consistorio espera levantar 8.854 pisos de alquiler asequible en nueve años. El acuerdo está rgistrado en su Plan de Derecho a la Vivienda 2016-2025, el tercer plan de vivienda que firma la ciudad. Cuentan con un presupuesto de 1.666,2 millones de euros para llevarlo a cabo. Sin embargo, la mayoría de la inversión no iría a construir, sino a las ayudas al alquiler y a la rehabilitación.

Colau también ha puesto sobre la mesa una polémica medida: crear un índice de precio de los arrendamientos para limitar las subidas en el mercado privado. La propuesta no ha recibido el respaldo ni del Ministerio de Fomento ni de los expertos del sector, que advierte que provocará un incremento del fraude y los ‘alquileres en negro’, si algún día llega a ponerse en marcha, como ya ha ocurrido en otros mercados donde se ha aplicado esta medida, como es el caso de París.

El primer paso para oficializar el índice, que aún no se ha definido, sería publicarlo como un valor meramente informativo. Además, el Ayuntamiento propone bonificar fiscalmente a los propietarios que anuncien sus pisos por debajo del índice de referencia. Sin embargo, de momento sólo se trata de ideas sobre un borrador que para ser definitivo necesita del ministerio de Fomento, sobre quien recae cualquier modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Carmena y la Operación Chamartín

Igual que sucede en Barcelona, la presión al alza en los precios del alquiler no ha encontrado una adecuada respuesta en el gobierno local de Madrid. Desde su desembarco en el Ayuntamiento hace dos años, el equipo de Manuela Carmena ha puesto freno en seco a los nuevos desarrollos.

Miles de viviendas que se debían haber iniciado –y que a estas alturas estarían a punto de entrar en el mercado inmobiliario, aumentando la oferta y liberando la tensión existente en los precios– están hoy enredados en comisiones y grupos de trabajo municipales.

Corre el rumor, aun no confirmado, que el equipo municipal tiene la intención de no facilitar las cosas para que se construya nueva vivienda en Madrid, bien paralizando, retrasando o impidiendo licencias de nuevas promociones, bien ‘arrastrando los pies’ a la hora de facilitar licencias de primera ocupación a las casas ya terminadas.

El mejor ejemplo es la ‘eterna’ Operación Chamartín, que sigue sin ver la luz al final del túnel. Pero no es el único proyecto enquistado en la capital: en Valdebebas el consistorio ha paralizado la construcción de 1.000 nuevas viviendas y los propietarios de suelo en Los Berrocales, Valdecarros, Los Cerros y Los Ahijones –al este de la ciudad– están en pie de guerra porque el Ayuntamiento no les da las licencias, lo que podría comprometer el proyecto para construir más de 100.000 hogares en los próximos 25 años.

Esta actitud, unida al exponencial incremento de la demanda, fruto del crecimiento económico de la ciudad y la mejora en el empleo, ha provocado que los precios del alquiler se hayan disparado… y probablemente les seguirán los de compra, que ya han mostrado síntomas de encarecimiento. 

La moda del alquiler

Pese a lo que sucede en las dos principales ciudades españolas, los expertos tienen claro que “el alquiler ha llegado para quedarse”. Y las cifras les dan la razón. Solo cuatro capitales de provincia (Jaén, Ciudad Real, Ávila y Lleida) han visto como los precios de los alquileres se reducían en los últimos dos años, según la base de datos de idealista. Eso sí, ninguna ha experimentado caídas superiores al 1%, lo que quiere decir que el mercado se ha mantenido técnicamente plano.

El resto de capitales, 46, ha experimentado un boom del alquiler con porcentajes de crecimiento de precios de dos dígitos en hasta una veintena de ciudades. Más allá de Barcelona o Palma, destacan las subidas de Girona (22,6%), Las Palmas de Gran Canaria (22,5%), Valencia (20%), Málaga (19,8%), San Sebastián (18%) o Segovia (16,4%).

A diferencia de lo que sucede en el alquiler, en el terreno de la venta hay más capitales de provincia en números rojos que aquellas que registran incrementos. Sólo en 15 capitales de provincia comprar una casa es hoy más caro en mayo de 2015. Y, además, con la excepción hecha de Barcelona (25,2%) y Palma (15,6%), la gran mayoría de las subidas se quedan por debajo del 5%.

La otra España inmobiliaria, la que todavía sigue ajustando los precios, sirve de contrapeso en un mercado bipolar. Desde las Elecciones Municipales, nada menos que 35 de las principales ciudades españolas siguen acumulando caídas. Murcia es la capital que registra mayores descensos: los precios se han desplomado un 24,5% desde los comicios. Tras ella se sitúan Segovia (12,7%) y Ávila (11,8%). En el resto de mercados las bajadas no superan el 10%.

Aunque aún quedan dos años para que se cierre la legislatura y se convoquen nuevas elecciones municipales, lo cierto es que el mercado inmobiliario ha alcanzado ya una cómoda velocidad de crucero que no permite anticipar grandes cambios en la situación actual de crecimiento, salvo que algún ayuntamiento adopte de manera unilateral alguna controvertida medida –como limitar los alquileres– que afecte de manera directa los precios.

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