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Las cláusulas abusivas en la hipoteca más desconocidas para el común de los mortales

Publicado por Marlon en 12 septiembre, 2017
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Cláusula suelo, cláusula de vencimiento anticipado o cláusula multidivisa. Han copado muchos titulares en los últimos meses gracias no sólo a las sentencias del Tribunal Supremo, sino también a varias sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE). Sin embargo, hay muchas más que figuran en los contratos hipotecarios de miles de hipotecados y que la gran mayoría desconoce.

La piedra angular de las cláusulas abusivas es la sentencia del Tribunal Supremo dictada el 23 de diciembre de 2015, en la que se declararon la mayor cantidad de disposiciones abusivas del sector bancario de toda Europa, según Eugenio Ribón Seisdedos, presidente de la Asociación Española de Abogados de Consumo y uno de los juristas más destacados en esta rama del Derecho en nuestro país.

Es una sentencia que se ha dictado en un procedimiento en defensa de los intereses generales de los consumidores. No es un caso planteado por un afectado particular frente a un banco determinado, sino que se formuló con la legitimación extraordinaria de la OCU frente a una entidad financiera y por eso tiene unos efectos expansivos para todos los consumidores”, señala el experto.

Algunas de las cláusulas declaradas abusivas, y en consecuencia nulas, por el Alto Tribunal son las siguientes:

– La revisión del interés a instancia del usuario: hay muchas escrituras hipotecarias en las que se dice que para que se revise el interés tiene que ser el usuario el que lo solicite. Si el interés baja y el usuario no pide revisión, se mantiene inalterada la cuota mensual. Es decir, si baja el euríbor y el hipotecado no pide la revisión anual o semestral, no se le traslada de manera automática la rebaja en la cuota.

En algunos contratos esta disposición figura escrita de la siguiente manera: “la parte interesada en la actualización del tipo de interés deberá comunicarlo a la otra parte contratante (el banco) con al menos 10 días naturales de antelación a la fecha de revisión del tipo de interés, lo que puede realizar el banco con la simple consignación del nuevo tipo de interés a aplicar en el periodo siguiente en cualquier liquidación anterior a fecha, considerándose en tales casos cumplida la notificación prevista a todos los efectos”. Por eso esta cláusula se declaró nula en la sentencia del 23 de diciembre de 2015, pero se mantiene aún en muchas escrituras. Esta cláusula se superpone con la ‘suelo’.

– Imposibilidad de destinar el inmueble a otra actividad sin el consentimiento expreso del banco: “imagínate que te compras una casa y para poder pagarla, como eres abogada, habilitas parte como despacho. Esto no lo puedes hacer si no te autoriza el banco. Pero tampoco puedes alquilar tu casa si no lo autoriza el banco. Y es una cláusula que es muy común. En la práctica nadie pregunta al banco porque nadie se imagina que necesita la autorización del banco”, señala Ribón Seisdedos.

Añade que se trata de una causa de vencimiento anticipado del contrato por parte del banco, si se entera de que la vivienda se ha destinado a otra actividad sin su consentimiento. La cláusula puede aparecer en el contrato de la siguiente manera: “la parte prestataria declara que el bien hipotecado no está afecto a ninguna actividad profesional y se obliga a no variar su actual destino sin la autorización expresa y comunicada por escrito del banco”.

– La garantía personal de la hipoteca: la hipoteca es una garantía real que recae en el inmueble, pero junto a esta garantía se establece una responsabilidad patrimonial universal que es la recogida en el artículo 1.911 del Código Civil y que dispone que “del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros”. Ribón Seisdedos asegura que “si ya se tiene una garantía real de la hipoteca, no hace falta la responsabilidad patrimonial universal en España”.

– El aval: es otra figura que es catalogada de abusiva por considerarse una “sobre garantía”. “El banco da al hipotecado 200.000 euros de préstamo para la compra de la casa, la tasadora corrobora el precio, y al final ha determinado el precio del inmueble. Luego exigir otra garantía como la del avalista, es abusivo”, añade el abogado. “Esto es una ‘sobre garantía’ y es contrario al Texto Refundido de La Ley General para la defensa de los consumidores y usuarios”, subraya Ribón. Según el artículo 88 de esta ley, se consideran abusivas las cláusulas que supongan la imposición de garantías desproporcionadas al riesgo asumido.    

– La cláusula del redondeo: se establece que el tipo de interés aplicable al consumidor se redondeará siempre al alza para que dé como resultado puntos enteros (1), medios puntos (0,50) o cuartos de punto (0,25). El Tribunal Supremo declaró estas cláusulas abusivas por causar en perjuicio del consumidor un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones que se derivan del contrato.

– Percepción de indemnización del seguro sin posibilidad de compensación, retención o consignación: imaginemos un siniestro y que debemos 100.000 euros y el seguro nos da 200.000 euros. Lo lógico es que me pague los 200.000 euros el seguro a mí y luego yo pague al banco lo que sea. Sin embargo, no me deja hacer esto. Coge los 200.000 euros a su libre disposición, cuando el seguro es mío y no del banco. Por eso mismo, el Supremo ha declarado esta disposición como abusiva.   

– Posibilidad de contratar un seguro a cargo del usuario directamente por el banco: salvo el seguro de incendio, el resto de seguros pueden elegirse por el usuario. “Una cosa es que cuando contratas una hipoteca, te puedan bonificar con la contratación de varios seguros, como el de hogar o de vida. Pero cuando no hay bonificación y se impone el seguro, es nulo. Sólo es obligatorio el seguro de incendios”, sentencia Ribón Seisdedos.

– La percepción del justiprecio en caso de expropiación sin posibilidad de compensación, retención o consignación: Es otra cláusula abusiva según el Alto Tribunal en sentencia del 23 de diciembre de 2015

En definitiva, la famosa sentencia del 23 de diciembre de 2015 del TS conforma cuerpo jurisprudencial, aunque no haya habido reiteración de sentencias. Esto se debe, tal y como explica el abogado Ribón Seisdedos, a que se ha dictado por el Pleno y no por la Sala. “Conforme al acuerdo de la Sala de Gobierno del Supremo de 19 de noviembre de 2014, cuando es convocada por el Presidente, como ha sido en este caso, la sentencia forma jurisprudencia con una sola sentencia y, por lo tanto, entra ya en la doctrina jurisprudencial. Por ello, no hay más que acatarla. Es un tema técnico, no opinable”, sentencia Ribón Seisdedos.

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